上海楼市调研:新房堰塞湖,二手房降价已从远郊渗透至中环

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发布时间:2018-06-08 12:01

樱桃 | 上海楼市调研:新房堰塞湖,二手房降价已从远郊渗透至中环

2018-06-08 10:49来源:樱桃大房子房地产

原标题:樱桃 | 上海楼市调研:新房堰塞湖,二手房降价已从远郊渗透至中环

正文共:869516图;预计阅读时间:21分钟

(听说青岛马上要开上合峰会了,全城张灯结彩,都在准备迎接胜利的大会,为了不给青岛添乱,我等开完会再发青岛的调研报告,先发上海的。)

来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8); 作者:樱桃

前段时间我去上海调研,在上海远郊和内环中环外环跑了一圈,发现上海楼市已从远郊二手房开始降价,幅度在10%左右,接着是外环成交价已下降,中环今年的溢价空间加大,目前只剩下内环保持稳定,连环套式的渗透降价已开始。

而这正是上海2016年10月第二次政策调控后,来之不易的调控效果。

对购房者来说,幸运的是,上海还有很多潜在的新房供应量没有上市。

上海房协报告称,据企业统计,2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证,今年预计还有25个项目可以达到预售标准,这样市场就会形成一个190个左右的项目,约1000万平方米体量,6000亿元货值的“堰塞湖”。

新房的大量供应,预计还将继续给二手房价格带来下调的压力,在新房限价下,购房者有机会挑选到好房子,相对二手房性价比更高的房子了。

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市场行情

先从远郊了解上海楼市,包括新房和二手房市场。

1、松江新城

跟中介了解到,2016年10月最高峰时,保利西子湾59平米要卖300万,现在只要250万,降了50万。周边小区单价降了三千左右,均价从4.4万降到4.1万/平米,主要是之前涨的太多了。

莱顿小城,86平米,放盘价299万,业主也是急着换房,想买三房,别人150平米放盘480万,所以他也低于市场价卖,连环降价

附近的新盘,有个信达蓝尊,4.4万/平米,跟二手房加上税费比没有差价,户型也不好,90平米的2+1小三房是使用率太低了,上海的房子使用率都不高,听销售说去年一期卖4.56万/平米,今年因为限价还降了1560元。

就在绿地蔷薇九里别墅西侧有个地王项目,合景泰富的合景天悦,2016年7月拿的地,楼面地价就到了4.15万/平米溢价率51.28%,项目现在已经封顶了,但一直没有开盘,据中介透露,开发商想开高价,但政府不批,而且现在市场的行情下,说实话也卖不到五六万,开发商是死死套住了。

松江新城新盘很少,这里开发五六年,配套也比较成熟了,因为距离市区较远,所以市场调整时,往往会成为降价的急先锋。

2、青浦新城

看了第一个新盘,东渡悦来城,现在小高层卖4.3万/平米,据我了解,下一批高层因为限价会降价,预计卖3.8万-4万,最多可降5000元一平米,降幅也是超过10%,所以刚需不要着急,完全可以等降价的房子出来。

跟销售了解到,东渡悦来城的购房者,一部分是养老需求,卖掉市区小房子买这里的,压力小,120平米为主,第二部分90后,都是父母出首付,80多平米为主,第三部分80后置换,主要是虹桥商务区上班族的外溢需求,因为虹桥过来第一站虹桥机场价格都在七八万,第二站徐泾板块都是大户型,比如仁恒西郊,价格也到了六万,一般刚需买不起,如果不愿意买老破旧,那只能往西走,而且这两个片区都是大户型为主,不是刚需产品。青浦坐17号线地铁到虹桥站,大概是10站,32分钟,在上海这是可以接受的时间距离。

青浦的价格2016年以前还只要两万多,比如首创禧悦,2015年开盘2.3万/平米,但到2016突然就涨到3.8万,青浦现在还处于开发当中,配套明显不完善,价格就已经与松江开发五六年的价格齐平了,应该说相比之下,比松江偏高了点。

青浦老城区的二手房三万出头,甚至还有两万多的九十年的房源,新房次新房跟老破旧永远会存在六七折的差距,这种调整期,一定要记得把劣质资产置换掉。

接着看的第二个新盘,融信伯爵,价格4-4.4万/平米带精装

这个盘是4月21号开盘的,总共就开了101套,50套89小三房卖完了,现在只剩123平米的大户型没卖掉以首次置业的刚需为主,父母帮忙出首付,改善型群体现在面临的问题就是置换不了,自己的二手房卖不出去,所以想买新房也买不了。

销售说购房群体中主要是长宁区过来买的人特别多,而青浦本地人成交的少,因为本地人都是想置换,但卖不掉,二手房没人接盘。而徐汇二手房成交量高,周边没有动迁房安置房,卖掉后就容易置换。

现在上海首套房还可以做9.5折,一个月放款,这是全国唯一一个城市,银行贷款如此宽松的。

青浦新城,未来的想象力,除了东面靠主城区的辐射,西面主要靠乐高旅游业,游乐场带动旅游产业,吸引人流。目前周边主要是新盘多,没有二手房

3、嘉定新城

看的第一个盘,路劲上海派,三期只剩下130平米的大户型了 ,3.2万带精装,带中央空调和地暖,最早一期2014年10月,卖1.5万/平米,涨的不算离谱。首套四大行可以打9折,二套上浮10%。

小区的二手房链家挂价3.4万/平米,不过现在这行情,估计也不好成交。

据销售介绍,购房者在徐家汇、闵行上班的买的多,坐地铁11号线出行,到徐家汇坐地铁是50分钟,还有德国人买的也比较多。

周边以汽车产业,机械组装为主,配套暂时一般倒没关系,主要的问题是周边高压线很多。小区属于安亭镇,去年万科在博园路拿了块地,地价到了2.5万/平米,所以房价三万出头也是有地价在支撑着。

第二个盘,信义嘉婷,95平米,3.8万带精装,我们是周六去踩盘的,看房的人也不多,可以感受到行情还是比较冷淡的,还有中介在门口拉客,让我们去看另一个楼盘——十一街区。

信义嘉婷购房群体中,年轻人居多,置换的也比较多,有嘉定老城过来买的,嘉定本地人有钱,因为动迁房多,他们都不愿意贷款,购买力还是比较强,还有买不起普陀的外溢需求,周边没有地铁,需要开车出行。2015年五六月当时开盘价是2万,也差不多翻倍了。

嘉定老城区次新房东润舒婷,90平米,卖340万,单价3.78万,上海的远郊新房二手房相比都没有什么明显的价差。

第三个盘,十一街区,3.8-4.2万/平米,都是小户型,最大89平米,刚需盘。有购房者说,项目走到地铁口要20分钟。现场人气比较旺,主要靠中介带人,小户型本应该是最好卖的,都没有卖完,可见市场的认可度不是很高。

上海的5个新城只去了3个,另外的2个南桥和南汇没时间跑了。

4、宝山区

本来是去看万科启宸,不过第二天才开放售楼处,只能跟销售员聊聊周边的情况。

如上图所示,万科,卓越、招商、雍和府,四个项目的地都不便宜,尤其是雍和府位置不如万科,但地价更高,压力很大,招商主城项目进展很慢,和万科拿地价都差不多是2万,云麓之城对外报价是3.93万,一直没有开盘。

据销售透露,招商雍和府开盘160套,售价3.85万/平米,联排5万,当天开盘实际上只卖了几套,因为定价太高了,成了地产圈的反面教材,闵行区万科公园大道1月份开盘,卖4.7万/平米,去化率也达到了85%。外环内的保利熙悦今年3月开盘才卖5.1万/平米,雍和府这么偏远的地方卖到将近四万,城区内谁会来买?所以对雍和府的冲击很大。这个价格买雍和府的也只有宝山本地人,因为附近没有什么商品房,拆迁房品质不高,都是想置换。

这个地段到宝山区政府开车20公里,再开车12公里就到苏州太仓了,现在没有通地铁,到南京西路开车30公里,上班确实是偏远了点,卖近四万,难怪没人买账啊。

5、内环

由于时间原因,内环、中环、外环没有去踩新房,主要跟中介了解二手房市场,毕竟上海已经是存量房市场,二手房完全能够说明市场走向。

向我介绍市场的是信义房屋马当路店的卢俊铮(17740839673,买卖房子可找他咨询,值得信赖)和他的同事王曙光(18321051156,为人非常热情,业务也很熟练,樱桃也免费为他们做下广告。

王曙光刚卖了一套马当路附近的公寓,120平米,小区只有两栋,1995年的楼梯房,属于典型的老破大,半年之前挂牌795万元,没人要,一个月就降到750万,有人看但没人要,最后645万成交,比挂牌价足足少了150万,如果没人买,现在还得降价。

在市场疯狂时,老破大涨起来慢,而在市场低迷期,老破大跌起来比谁都快,属于典型的垃圾股。关键是太难卖了,小王说要找到人接盘真的要靠运气。

老破小也很难卖,马当路附近的西凌新村,1992年的房子,67平米,放盘价430万,单价6.4万/平米,没人要。

淡水湾花园,链家上业主都挂十一二万有什么用,有人挂9万多也没有人买,中介推了两个月卖不掉都不推了。

新天地附近,豪宅片区,地段稀缺,保值增值,有钱人住的地方,07年以来一直很稳定,不会受大环境影响,因为业主不缺钱,钱卖了不知道干嘛,现在钱也出不去 ,所以达不到心里预期就不会卖,挂牌的也不多。

最有代表性的小区翠湖天地,成交均价在13-14万之间。但翠湖天地2011年就卖到六七万了,起点高,升值幅度不如普宅,也不如中环,但在调整期,地段的优势就凸显出来了,越是中心,价格越稳定。从2016年底到现在,两年了,一直维持这个价格,同时期,其他区域的次新房至少涨幅都在30%以上了,但翠湖天地因为起点高反而没涨。

另外,翠湖天地的成交量非常大,一般来说,几千万的豪宅成交量成交一套不容易,这么高端的楼盘换手率也这么高很意外,中介们根据跟业主们有限的接触猜测,有可能是洗钱,还有一个原因,因为现在外汇管制,有钱人的资金也出不去,只能在国内买房,原有业主追求更高端的豪宅,或者套现出国,而现有的买家买豪宅保值增值。

6、中环

中环以古北为代表,传统的豪宅片区,跟中介了解到,价格还是比较稳定,买家也都是改善型群体为主,学区房居多,而卖家也是置换到更好的片区,买新房,谁都知道,现在是卖掉二手换新房的好时机,买家看跌情绪比较浓,光看不买,而换房的一般也会先卖再买。

御翠豪庭,2008年单价2-3万/平米,2015年小户型就涨至6-7万,大户型5万多,现在均价10万/平米,成交价保持平稳。

据中介说,二手房市场比较低迷,去年古北附近的房子一般还价20万,今年至少可以砍价三五十万以上,降价空间更大了点,因为就算新房二手房没有价差,同样的价格,购房者也宁愿买新房,小区更新,品质更高。比如前滩海景一号,才八万多的价格,相比新豪宅,古北现在都算不上豪宅了,价格还更贵,当然没人买账。

“两房1200万,低于市价价几十万,买家听了都没什么感觉,除非能低几百万,现在买家都转到新房市场了,所以中介也在大力代理新房,二手房成交太少,做起来没意思,我们也会推荐客户买新房。”古北的一家中介人员跟我坦白说了实话。“古北片区都是十多年的房龄了,有钱人为什么要改善到这里,买这里纯粹是为了买学区,区重点学位,小房子,一房两房反而好卖,首套刚需父母资助的成交也有。”

据信义房屋统计,整个古北板块,4月份才成交23套,300万以下占比达到43%。

附近的老公房这一轮虽然也涨了 ,但升值幅度跑输次新房,涨幅大概60%,楼龄老,贷款贷不了30年。

中介说,古北目前满2不满5的房子放盘挺多,因为中环的房子涨幅大,业主赚的多,所以选择高位套现,很多人当时买来就是投资。

7、外环

北新泾附近,靠近虹桥机场,二手房次新房价格10万,别墅7万,西郊宝成,7.5万。老公房,九几年的楼梯房,五万多,跟链家了解到,砍价空间大了,成交量也降了,挂牌量增多,因为没有买家消化,要低于市场价5-10%才能卖掉。从2016年下半年一直延续到现在差不多状况,一个月一个门店才成交两三套。

新泾苑,1998年,老公房,6层跟2层最少差40万。70平米,均价6万,挂牌420万,最后可能400成交。有个业主在松江开厂的,挂牌1400万没人要,去年急用钱,最后1250万成交。但不急用的就不会急降价,这种笋盘很快就成交了。

8、浦东新区

陆家嘴板块,看起来这么高大上的地方,我没想到却是屌丝聚集地,小户型和总价500万以下的成交明显占据主流。500万以下的房子占八九成,90平米以下占比也是九成,说明大家只能买的起总价低的小房子了,购买力越来越不足了。2016年11月,90平米以下的占比只有66%。

不过就价格来说,我发现陆家嘴现在的价格跟2016年12月份相比,其实还是涨了的,比如梅园三街坊当时的成交均价是8.7万/平米,今年4月的成交均价是11.3万/平米,世贸滨江那时是6.7万/平米,今年4月是8.6万/平米,一年半的时间,都涨了30%。

2

降价的逻辑

上海楼市比深圳晚涨半年,但跟深圳的调控节奏是保持一致的,我跑一圈下来总结发现,调控效果有些相似的地方。

上海最开始领跌是从远郊开始,包括松江,青浦,嘉定,宝山等外围的二手房,逻辑就是,改善型群体需要置换,卖掉远郊的房子,置换到离市区更近的地方,然后是外环的房子卖掉换中环,中环的人卖掉换内环,由远到近,一环套一环。

(下图是从网上找的今年1月上海新房房价地图)

当很多人都要抛售远郊的房子时,谁去接盘?远郊本地人购买力有限,通常是买不起市区房子的人,首次置业的,郊区急于卖房的人多,而买的人又少,所以郊区供大于求,最先降价。

而促使远郊降价的导火索,就是政府调控,首先是限购,要么有上海户口,要么有5年社保,导致满足条件的刚需少了,然后是限贷,影响改善型需求,很多人必须要卖掉房子才有资金买房,卖不掉就买不了,连环套,而且卖掉了你有过贷款记录再买房普宅首付要5成,非普7成,压力也很大。最后是限价,新房限价,特别是高端豪宅市场,存在价格差,将很多需求从二手房市场引入了新房市场,二手房降了,远郊的新房反过来也不得不降,相互作用的过程。

2017年,上海新房预售证被卡的很严,供应量很少,高端市场需求被压抑,富人找不到好房子,今年3月份之后,上海突然集中发放了好几个豪宅的预售证。比如大宁金茂府、信达泰禾上海院子、保利翡丽甲第等8个项目。

上海新楼盘现在都需要排队拿预售证,高低价搭配,才能控制好均价平稳,这个跟深圳是一个方法,深圳的可以让你开,但同一个楼盘,有可能不能同时网签,高价的房子要搭配远郊的低价房才能网签。

绿城的人告诉我,一般新盘需要排队半年才能拿到销售许可证。

新房限价后,市区新房与二手房一般存在2万左右的价差,关键是位置好,很多位于上海的核心区域,结果可想而知,很快就销售一空。

融创的人跟我说,融创滨江壹号院,今年4月份开盘,单价10万,225套,409个号,一次性付款,开盘就售罄了

这个现象跟深圳一样,豪宅中签率低的跟股市里打新股一样,几千万一套的房子跟买白菜似的,只能说一线城市中,聚集的有钱人太多了。其实北京也是如此,普宅跌,豪宅却逆势上涨。市场上不缺房子,却缺好房子,尤其是核心区的豪宅,卖一个少一个,在政府送来的福利下,看得见的价差,买到就赚到。

所以上海现在的情况是,市区的中高端楼盘卖的好,万众瞩目,远郊的普通盘大部分日子难过,门庭冷落。

我跟房企交流,基本上都认为是因为市区价差大,反而凸显出了高性价比,本身中高端客户群体需求大,房票珍贵下,大家会咬牙往上跳一跳,改善型需求从二手房向新房市场转移,而远郊几乎没什么价差,性价比不高,又依赖于刚需群体,但刚需青黄不接,有限的刚需宁可买市区二手房,也不买远郊新房。

北上深有个共同的特征,为了控制房价稳定,豪宅限价较为严格,但普宅反而没有明显的价差,所以结果就是富人得了便宜,而刚需承受着市场价,这怎么能不加大贫富差距呢?毕竟价值三千万的豪宅,现在让利两千万卖给上班族,普通人依然够不着,但富人转手就多赚了一千万。

我拿2016年上海成交数据做了个对比,发现一个有意思的现象,现在500万以下的成交占比在上升,800-2000万的成交量明显减少了,但富人买豪宅反而涨了,这跟我在北京深圳看到的情况一样,也就是两极分化,富人越富,穷人越穷,中间阶层已经透支非常严重。800万就是一个槛,80后这波人基本上改善完成了,剩下没有改的大部分也改不起了,所以短期二手房价想要再上一个台阶几乎是不可能的事了,现在富人都在等着新房捡便宜。

3

新房带来的压力

大家都关心上海现在降价降到位了没,什么时候买房合适?

二手房市场是这样,新房供给量大的时候,二手房成交就缩减,新房少了,二手房成交量就增加了,两者此消彼长。所以我们先来看下决定上海新房供给的土地供应计划。

“十三五”期间(2016-2020年),上海新增各类住房170万套,要比“十二五”(2011-2015年)期间增加60%左右。为此,住房用地供应预计供应5500公顷,比“十二五”期间增加近20%,平均每年供应超过一千公顷。其中商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷。

其中商品住房的45万套,相比十二五是基本持平的,只是租赁房保障房大幅增加了。45万套,平均每年9万套,但2016年上海商品住房新增供应是6.87万套,2017年新增供应只有3.4万套,同比直接腰斩,所以如果想要完成45万套的供给计划,那2018-2020就要供应34.7万套,平均每年供应11.6万套。

今年的供给量也没跟上,第一太平洋戴维斯的数据,一季度,商品住宅供给量只有67万平方米,如果按照这个进度下去,45万套又完不成,你们上海的业内人士跟我说,上海以前就很少完成过土地供应计划的好吗,所以不要太认真

看看近两年的土地出让,2017年虽然比2016年增长了,但总量依然没多少,而且增加的主要是保障房用地,商品房用地是大幅减少的。2017年住宅用地供应613公顷,比上年增加16%。其中保障性住房用地483公顷,比上年增加114%,占全市住房用地供应 79%,商品住房用地供应130公顷,占全市住房用地供应21%,比上年减少57%。跟计划平均每年超过一公顷比又差了一大截。

相比2016年地王频出,2017年上海的土拍市场确实是降温了,楼面地价平均降了1万块。

因为政府为了调控市场,对房企拿地也进行了严格的限制,比如规定房企拿地必须是自有资金,还要综合评判房企的实力,还要求房企自持一定比例物业,中小户型占比要达到六七成等等,这些规定对房企的资金实力是个很大的考验,基本上让小房企淘汰出局,只有大房企还能玩一玩,但也没那么冲动了。

而最突出的特点是,2017年卖的最多的是租赁房用地,而且基本上是上海国企拿的,上海正在大力推进长租公寓的发展,优先保障租赁房用地。但我认为,租赁房和商品房是两个没有竞争的市场,短期可以补充,但长期替代不了,毕竟丈母娘也不希望女儿一辈子在出租屋里住。所以对于这个45万套和170万套的中期计划,也不要抱有过多的期待。

我为什么要先跟大家讲这个十三五规划,意义在于说明上海的中长期,我还是看好上海,虽然很多人说上海已经老龄化很严重了,活力不足了,金融中心已经被北京抢走了,各种理由不看好上海,但它始终是中国国际化程度最高的大上海,是长三角的中心,是江浙资本首选的去处,不要过度悲观错失了良机,因为每一次调整期,都是你入市的好时机。

所以我们重点还是把握当前的市场,看短期会不会供大于求。

必须承认,跟北京一样,上海的调控力度很大,短期内看不到任何放松的迹象,房住不炒的中央指导精神,会很好的落实下去。

根据上海房协的报告,2017年上海对预售证发放的严格管理,直接造成了上海市场成交量的大幅下降。这对房企造成了不小的影响,上海的大部分房企2017年都没有完成预定的销售目标,而且严控预售证让市场累计了大量未上市楼盘。

上海房协报告称,据企业统计,2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证,今年预计还有25个项目可以达到预售标准,这样市场就会形成一个190个左右的项目,约1000万平方米体量,6000亿元货值的“堰塞湖”。

目前预售证发放还没有明显的放松,一位负责青浦区的房企人士告诉我,他知道的青浦能售的就有8个项目压着不发预售证。

但总要上市的,不可能一直不卖,所以终究会形成供应,预计今年就会逐渐加大入市量。

而需求方面,上文也说了,限购导致刚需减少,限贷使一般的改善型需求压力也很大,所以整体上总量还是会在低位运行,只能说会随着供给量的增加,而相应的增加需求量,但不可能有一个大的爆发

这么多的货值,首先对郊区的二手房是个不小的冲击,因为购房者会有预期,会继续观望,未来有新房可选择,为什么要买二手房呢?

其次是外环的二手房,然后是中环,二手房的调整估计还没有到位,议价空间还会加大。内环因为地段优势,而且近两年来内环的豪宅价格比较稳定,已经处于横盘状态,所以是最坚挺的。

我们看下这几年上海二手房的成交套数:

09年井喷后,2010-2012年三年保持低量,2013年放量成交31.6万套后,2014年又下降,成交19.63万套,2015年再度井喷,成交36万套,2016年成交36万套,2017年一下萎缩成交14.77万套。

今年1-5月,上海二手住宅累计成交约6.6万套,同比下降5.9%。我做个预测,2018年上海的二手房成交量也不会超过15万套。因为下半年的新房估计比上半年还要多,只要有新房卖,买家就会转向新房市场。

当下的市场,肯定是新房优先,因为有政府限价,对购房者来说,是个难得的时机,市区内只要与二手房存在价差的楼盘,我认为可以放心买,不要犹豫不决,特别是上海现在首套房贷利率还有折扣,这个在全国已是孤例了。

郊区,新房供给量大,可以不急于一时,多挑挑,没有价差的楼盘暂时不要考虑了,好货在后头。

樱桃大房子(ID:ytdfz8),专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产涨跌的短周期,不唯空,不唯多,只唯实。返回搜狐,查看更多

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