东莞楼市“银十”成色不足

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发布时间:2018-11-09 13:19

原标题:东莞楼市“银十”成色不足

  上月,东莞过半镇区住宅成交量出现下滑的情况。图为东莞凤岗一楼盘的销售人员在向市民介绍项目详情。

  一般而言,“金九银十”是一年当中的置业旺季,也是楼市的重要节点。但是在种种因素制约之下,东莞楼市“金九”有些平淡,“银十”也显得成色不足,均没有达到往年旺季水平。受调控政策持续及银根不断收紧影响,购房成本上升,10月东莞楼市观望情绪依旧,买卖双方对市场都比较谨慎。

  展望年底,在“现金为王”逐步成为共识、开发商为回笼资金加大促销力度的情况下,商品房定价有望回归市场价或低于市场预期,业内人士预计接下来东莞楼市成交有望渐趋活跃。

  推售“特价盘”成主流营销方式

  合富研究院统计数据显示,10月东莞楼市供需同比双降,成交继续放缓。今年前10个月,东莞一手住宅供应387万平方米,同比减少22%,网签面积381万平方米,同比减少13%,网签均价17232元/平方米,同比略涨5%。

  其中10月东莞一手住宅供应57.6万平方米,同比减少23%,网签面积38.2万平方米,同比减少25%。

  从区域来看,10月住宅供应集中度很高,各个片区分化明显,其中滨海湾片区和主城区表现突出。从网签数据来看,同样也以滨海湾片区、泛城区为主,其中沙田、虎门和东城签约套数位列前三。

  业内人士认为,对于购房者来说,房贷利率上浮幅度仍高,供房压力较大,因此不少人推迟了购房计划。

  10月网传房贷利率下调,而东莞中原向东莞多家银行核实得知,短期内东莞多家银行贷款利率暂未作调整,更未见下调现象。

  “首套房贷利率上浮幅度依然在20%—30%,二套房贷利率上浮25%—40%,几乎全部银行持续实行‘三价合一’政策,银行放款速度也未见明显提速。”该研究机构负责人告诉记者。

  在银根持续收紧之下,开发商开始通过各种营销手段来增加成交量。国庆长假以来,“特价盘”成为东莞楼市的主流营销方式。其中,10月初寮步某项目推出17600元/平方米起特价洋房清盘、南城某项目推公寓“一口价”清盘、厚街某项目推出30套特惠单位、石碣某项目推出60套特价房大促销;10月底,樟木头某盘推出“一口价房源”、常平某盘特价房源11088元/平方米起等。与市场价格相比,特价房价格相对优惠。

  10月底,还有部分开发商打出“上车盘”的标语,部分刚需新盘开盘价格回归至1.4万元—1.6万元/平方米,市场定价渐趋理性。

  研究机构人士分析表示,下半年以来东莞购房者观望情绪愈加浓厚,房企迫于年度业绩压力,10月份有不少项目持续推出“特价房”活动,预计这一举措仍会持续。

  业内人士介绍,“个别项目因入市价格合理,来访量及去化率较好,但实际上市场多数项目来访去化情况不尽如人意。在市场来访人气不足的情况下,不少项目只好通过持续推出特价房活动,增加客户来访量,以价换量加快资金回笼速度。”

  滨海湾片区和中心城区成热点区域

  从片区来看,10月滨海湾片区及中心城区供应显著放量,供应合计43.05万平方米,占全市75%。“银十”期间,两大片区均有新盘集中供应上市,带动整体供应放量走高。

  与此同时,水乡片区供应缩水明显,仅供应了40套别墅,共计0.72万平方米,环比下滑83.89%。主要是因为水乡片区土地供应偏紧且地块大多为近一年内成交,受报批及工期的时间限制,导致新盘入市量少,供应量较低。

  成交方面,受供应放量影响,10月滨海湾片区及中心城区成为成交热点区域。业内人士分析认为,片区内新盘入市较多,且多为刚需产品,定价相对合理,在一定程度上刺激了客户的置业需求,带动成交热度回升。

  从成交面积来看,全市超13个镇街成交量环比上升。其中,长安镇增幅最大,主要是由于鼎峰悦境集中签约,带动区域量价齐升。

  东城以4.24万平方米的签约面积排名全市首位,主要是由于万科皇马郦宫单盘集中签约180套,桥头以2.57万平方米的签约面积紧随其后。另外,2018年10月东莞商品住宅均价为18511元/平方米,共计11个镇街(园区)均价超过2万元。

  值得关注的是,今年“银十”期间,有过半镇区成交量出现环比下滑的情况,全市仅13个镇区成交过万平方米。

  由于近期市场交投热度偏低,去化速度放缓,各镇街去化周期延长。全市共计15个镇街去化周期大于12个月,11个镇街处于6—12个月之间,7个镇区小于6个月。其中,临深片区各镇街仍普遍处于高库存的状态。

  洋房套均价格上升至200万元

  从产品来看,洋房依然是市场供应和成交的主流。

  10月,东莞洋房供应约49万平方米,环比上升48.84%,同比下降27.76%,成交面积约33万平方米。

  10月东莞洋房成交2956套,成交比重小幅回升至91%左右,仍占主导地位。从6月起,洋房成交占比长期维持在90—93%之间。

  由于10月多个高价项目集中签约,包括鼎峰悦境、万科皇马郦宫、万科城市之光等,结构性拉升洋房整体价格,上月东莞洋房成交均价为17957元/平方米,环比上升8.26%,同比上升7.99%。

  与此同时,东莞洋房套均总价上升至200万元/套,再创新高,购房成本及压力再次凸显。之所以出现这种情况,业内人士认为,主要是由于部分高价项目集中入市,带动了洋房套均总价上升。

  从东莞各镇街洋房套均总价看,10月松山湖以427万元的套均总价位列全市首位,比第二名的南城高出78万元,业内人士分析这是由于松山湖10月仅有锦绣山河单盘签约所致。

  据统计,10月洋房套均总价过200万元的镇街达10个,环比增加1个,套均总价为150万元—200万元的镇街有15个,与上个月持平。

  据悉,10月市场成交主力仍集中在70—120平方米的刚需产品,成交占比约73%,环比上升2个百分点,创近5个月新高。

  另外,随着“二孩”政策放开致使家庭结构转变,四房及以上需求递增,改善型需求依然较大,10月120—144平方米户型成交比例虽然小幅回落,但仍处高位水平。

  商业公寓供需双双下降

  与洋房表现较为平淡相比,10月东莞别墅成交较为突出,成交占比提升至8%。

  10月全市别墅供应441套,环比大涨125%,同比上涨6%。开发商增量入市,创三年来供应新高,其中包括万科大中江南院子、城建御河湾等项目。

  上月东莞别墅成交251套,同比上涨179%,尽管环比有所下降,但仍处年内第三高位。业内人士认为,这是由于144平方米以下经济型别墅集中成交,其中金地前海山成交最为突出;另外,由于部分楼盘多套别墅集中低价签约,结构性拉低整体价格,10月别墅价格为21885元/平方米,环比下降9%。

  从别墅成交结构来看,144平方米左右的别墅成交突出,成为最为热销产品,10月成交再度上升,占别墅总成交量的47%,比9月上升9个百分点。

  “主要由于这类产品不受六成首付影响,同时具备较高赠送率,性价比高,其中金地前海山143平方米别墅产品和碧桂园风华东方140—143平方米别墅两个项目成交突出。”东莞中原相关负责人说。

  而144—200平方米别墅成交占比下滑至19%,300—400平方米别墅占比因个盘成交有所回升,其余面积别墅产品成交占比不高。

  此外,一向受市场青睐的商业公寓上月供需双双下滑,均创同期新低。

  10月,东莞全市商业公寓供应4.83万平方米,环比及同比分别下滑60.35%和72.47%,多个项目提前在9月入市,10月仅琥珀公馆及戛纳湾两个项目入市,市场热度难以激发。

  10月东莞商业公寓成交6.43万平方米,环比及同比分别下滑22.65%和47.23%,之前成交较为突出的碧桂园首座、卓越中寰等热销项目有所减弱,成交较为突出的仅有万科首铸东江之星、泰禾新天地及碧桂园苹果等个别项目。

  上月东莞商业公寓整体价格为17226元/平方米,环比上升4.19%,同比下滑5.51%。

  据悉,万江成为城区商业公寓投资热点,万江首铸东江之星在10月签约324套,位居公寓成交个盘排行榜首位。泰禾新天地紧随其后,签约178套。城区持续成为商业公寓交投热点,共计5个城区项目挤进商业公寓成交排行前10名。

  多宗地块低溢价成交

  10月,东莞土地公开出让面积为60.57万平方米,同比去年下滑22.79%,与2016年同期相比大幅上涨621.93%。

  从成交来看,10月成交了14宗土地,其中包括6宗工业地,5宗商住地,以及商业地、仓储地和科研地各1宗。工业用地及商住用地为成交主力,其中工业用地成交占比43%,商住用地成交占比36%。

  统计显示,10月公开出让的商住地占地面积30.04万平方米,建筑面积约90.69万平方米,创近两年同期新高,但土拍市场热度不足,楼面地价同比出现下滑,均价为10729元/平方米。

  在经历了一段时间的平淡后,10月东莞商住地再度集中供应,挂牌出让9宗商住地,但结果并不尽如人意。最终,有三宗商住用地因故取消出让,南城的地块则遭遇流拍,只有5宗商住地成交,成交面积为20.99万平方米,环比大幅上涨612.51%,创今年单月第二新高。

  业内人士分析认为,随着调控持续深化,尽管政府加快推地步伐,但土拍“附加条件”不断升级,包括高起拍价、配建安居房、商业全自持等,让开发商拿地热情受到打击。

  而在开发贷收紧及资金回笼速度减慢等问题困扰下,开发商拿地更加谨慎,土拍市场不景气持续。统计显示,10月成交的5宗商住地有3宗底价成交,2宗溢价率低于5%,整体溢价率约1%,楼面地价同比下滑20.5%。

  展望11月,全市将有17宗地块出让,其中包括13宗工业地、1宗商住地、2宗商业地及1宗科研用地,其中商住地位于沙田镇福禄沙村。

(责编:许维娜、孙红丽)

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